こんにちは、長谷川です。

久々の更新になりますが、最近は仕事がやまずみなので
更新頻度がおちていました。

頑張って書いて行きます。

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今日は収益不動産を購入したい、検討していると問い合わせが
来ますが、相手に出来ない理由をお教えします。

不動産屋は基本的に成功報酬なので、どんなに時間をかけ
応対しても購入または販売して頂かないと1円にもなりません。

 

企業である以上は利益を出さないと潰れます。

限られた時間の中で、私としても最大限の努力をして利益を
出して行く必要があります。

正直に言って、問い合わせして来るだけではお客さんでは
ありません。

決済して仲介料を頂いて始めて成果が出る分けです。

 

最近でも、家を建てたいと相談にこられ土地を決定して
プランも完成したにも関わらず、連絡が取れない
状況になりました。

1円の利益も出ないどころか大損害です。

不動産屋もお客を選ぶのは当然です、決済するまでどんなに
働いても報酬は無いのです。

 

問い合わせ頂いても、何処の誰かも分からない、属性や資産背景も
わからに人に時間は使う事は出来ません。

 

何処の不動産屋でも対応は同じだと思います。

収益不動産を購入希望の方は、たくさんいます。

資産家や地主などライバルはたくさんいますので、始めて購入を
考えるあなたには相当の努力が必要です。

 

物件を買える人間だと思って貰えないと相手にされないのは当たり前です。

実際にあった話で、買付を出した後に怖くなり購入を辞めた人もいます。

それなりの不動産知識が無いと辞めた方が良いのが普通です。

資産家や地主は少し位は失敗しても挽回できますが、サラリーマンや
資金の少ない人には致命的です。

 

失敗すると分かっている物を売る事はしたくないので、簡単では
ありません。

基本的にネットや広告に出ている物は、ダメだから売れないので、
時間の経過により指値で購入以外では駄目です。

 

資産や資金が少なくても、収益不動産は購入出来ますが、お金が
ないぶん知識を必要とします。

 

まずは、広島大家塾などで知識の構築をしてください。

http://hiroshimaooya.jp/wp/ 広島大家塾サイト

それでは、また。

 

 




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こんにちは、長谷川です。
 

今日は広島の立地についてのお話です。
 

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前回の記事で、広島に投資するメリットをお伝えしました。

 

例えば、九州1の都市である福岡は、競争が激しいので投資
してもライバルに勝には、簡単ではありません。

 

その点、広島は地主系大家さんが多いので、おじいちゃん、
おばあちゃんがライバルです。

 

新しい賃貸ビルは、少しは建築されていますが、同じ物ばかり
で変わり映えしません。

 

設備が凄くても、取れる家賃の相場は決まっていますので
古くても、きちんとリフォームされていると変わりません。

 

不動産にとって立地が全てと言っていいので、広島の中心部を
見て行きましょう。

 

広島の中心は、八丁掘、紙屋町を横断する、本通りが1番の繁華街です。

 

立地が良すぎるので、高額の家賃帯になります、立地が良くても
キッチリとリフォームされていない物は入居は厳しいです。

 

それに、変な間取りや極端に狭い物件もNGです。

 

住みにくい物は、ダメです。

 

Aクラスの立地は、普通にやっておくだけで、勝手に入居して
自動で回ります。

 

中心地の収益不動産は、テナントや店舗でもOKです、需要は
変わらずあるからです。

 

店舗を探している人にも良いのですが、店舗や事務所の相場を
見るにも良いサイトがありましたので、ご紹介します。

 

広島テナントサービスhttp://hiroshima-tenant.jp/preview/

 

居抜きの物件もあり、お店をはじめたい人にもオススメです。

 

不動産は高額なので、失敗は許されませんので、初心者さんは
特に勉強してから購入してください。

 

無理にやっても痛い目に合うだけです。

 

それでは、また。

 




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こんにちは、長谷川です。
 

地方での不動産投資をお考えの方には、広島での
不動産投資をオススメします。

 

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たくさんのメリットがありますので、ご紹介します。
 

1、少子化の時代に地方でも広島は人口が微増ですが
  増えています。

2、中国、四国地方では、1番の都市で、広島駅周辺の
  再開発で、更に都市化が進む。

3、広島の地価は高いので、賃貸住宅が建っている不動産は
安く買えるチャンスがある。

4、競争相手の地主さん保守的で、今の状態を変える事は
  出来なので、競争すると簡単に勝てる。

5、地主系大家さんは、儲からない体質により、これから良質の
  格安物件が出てくる可能性が高い。

6、広島の地銀は、不動産投資には否定的です、それは不良債権化して
  いるからで、ゆくゆくは資本のある人に買って欲しいと思っている。
  サラリーマン系大家さんは融資が厳しい。

7、地震が少ないので、東の地域よりは安心できます。
  震度2~3でも滅多に揺れません。

 

広島の不動産経営は、全国的に見てもレベルはかなり低いです。 

 

大家さんの多くは、土地活用で賃貸を建てた、小規模大家さんで
経営のレベルではありません。

 

不動産管理会社に丸投げで、収益力は弱いです。

 

大規模地主系大家さんも1部を除けば、不動産管理会社の言いなりで
資産を目減りさせる経営をしています。

 

全国的に見ても、大家としての知識や行動は遅れています。

 

例えば

 

今では、賃貸の契約料は100%客付してくれた、仲介業者に支払われますが
別れを採用している、管理会社が今でもいます。

 

何もしないで、50%の報酬を得ようとしています。

 

絶対に仲介業者は紹介しないですよ。

 

管理会社は部屋が決まらなくてもいいのですが、大家さんは
大きな損失です。

 

時代の流れに付いて行けない大家さんは、退場になります。

 

この様な状態になっていても、何も変えないのですからいずれは
相続などで、全てを失います。

 

今は、買える物件が少ないのですが、いずれは大量に出回る
事になるでしょう。

 

不動産は全ての基本だと私は思うので、基本になる物を持つ事は
勝者になる事でしょう。

 

特に店舗や事務所はたくさん空いています、それは安くしないから
です。

 
何をしても儲かった時代は終わり、利益を出しにくい時代に20万
貸せた事務所も借りれる人はいません。
 

値下げして貸す事をするべきなのに、貸さないので地域の活性化も
ありません。

 

大家は自分の利益だけでなく、地域の利益も考えるのも当たり前だと
思うからです。

 

事業としての不動産を考える方に、是非投資をしてほしいです




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こんばんは、長谷川です。

今日は、何故不動産屋を始めたのかを、お話します。

私は22歳から約14年間サラリーマンをしていました。

その前は、現場で働く労働者です。

何も考えて無かったので、適当に働けるところを探して
働いていました。

 

バブル前の高度成長期で、何をしても儲かる良き時代でした。

私のおやじは不思議な人で、私に大学は行かなくても良いと
言っていました。

何故か?は聞けずままに他界したので、今でも分かりません。

 

私の小さい頃の夢は、野球で広商に入り、甲子園に出場する
事でした。

迫田監督率いる広商が、全国制覇を成し遂げたシーンに感動し
自分も目指そうと思いました。

江川卓 昭和48年 柳川商業戦

広商では、挫折の毎日でした、1年で肩を痛め投手としては
使い物になりませんでした。

特にダメだったのは、メンタル面です。

気が弱く、チームメイトに何としても勝とうと言う気迫がなく
レギュラーにはなれませんでした。

卒業しても、進路はいい加減で、入社試験も受けず現場で
働く事にしました。

当時は、何も考えない何もしない、今考えると恥ずかし時代を
無駄に過ごした様に思います。

サラリーマン時代も不満ばかりで、自分を磨く事もしません
でした。

唯一持ち続けたのが、いつかは独立したいと思う気持ちでした。

でも、どうしていいのか分からず、時間だけが過ぎて行きました。

 

サラリーマン時代の仕事は酷い物で、今では申し訳なかったと
反省しています。

当時は幼稚な考えで、利己主義でした。

社員で集まっては、飲みながら自分を棚にあげて、会社の悪口を
言う最低の人間でした。(笑

独立したく会社を辞めて、不動産の勉強をはじめました。

不動産には欠かせない、内装の仕事も始めました。

それが、きっかけで、縁あって大手の下請けとして、起業しました。

当時はリフォームの会社でしたが、不動産を主体にしたく不動産屋として
現在に至ります。

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今の不動産業界は悪口ではなく、古い体質のまま現在に至る事が多く
制度的にも不具合が多いです。

1番の問題はいわゆる両手です、普通の取引では、買い側と売り側の
それぞれに専門家がいます。

今の不動産制度では、その両方を1社でやっています。

双方の利益が反する物なので、普通はお互いにエージェント(業者)が
いる方が取引として健全です。

1社が両サイドの取引を扱えるデメリットは、その業者の裁量で、どの様に
でも出来る事です。

これは、大問題です。

価格には相場がありますが、数百万の開きはありますので
最大限高く売る事が求められます。

安く設定するなら誰でも、販売するのは簡単です。

売る側は安くされ、買い側は高くされ、業者が儲けを最大化出来る事です。

例えば、みんなが欲しがる立地の土地が、売り出されて専任の業者が
これは、売れるから誰にも言わずに、欲しい業者に購入させる代わりに
いくらかのマージンを要求します。

仲介は3%の手数料と決められているので、厳密には違法です。

アメリカでは、エージジェント制が普通で、売買のお互いに専門家が
付いて、適正な取引になる様にしています。

日本の制度は古く機能していません。

マージンを乗せた買付を出します、業者は販売する目的で買うので
相場が決まっています、買う金額からマージンを引いた値段で
購入します。

売り側は実際ならもっと高く買って貰えた土地を、安く売るはめに
なります。

買い側は業者なので、業者同士の打合せは出来ています。

買い側も割高で、購入することはありますが、その分販売価格が
上がるので、購入する一般の方は高く買う羽目になります。

今までは、必要悪として黙認されてきましたが、土地の価格も上がらない
状況では、一般のお客様の利益を守れない事はまずいです。

今の古い体質は、不動産屋の信用を落とす事になります。

制度上、当社も売り買い双方のお世話をする事もありますが
絶対に双方が損しない様に考えています。

私は変えて行けたらと思うのす、私一人の力では到底変えられない
世界ですが、お客様の支持があれば、変えられると信じています。

これからも地道に不動産業を続けて行き、少しでもお客様の利益
守りよろこんで頂けるように頑張って行きます。

よろしくお願いいたします。

 




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こんばんは、長谷川です。

今日のお話は、住宅ローンを約15年~20年前に組んで
金利が3~6%のあなたは借り換えをして金利を
下げ、浮いたお金でリフォームし、快適に暮らす事が
出来る提案です。

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15年~20年も経過すると、住宅の設備も老朽化してきますが
リフォームするにも大きなお金がかかります。

 

数百万を用意するのは簡単ではないですし、借りると返済が
増えるので大変です。

 

そこで、考えたのが0円リフォームです、ローンの借り換えの
手続きなど面倒な事は少しありますが、数百万もお得なら
行動するべきです。

金利が6%で借りていた人は600万円の金利差がでて、その資金で
完璧なリフォームが出来ました。

少しのメンテナンスで15年~20年は快適に暮らせます。

あなたの銀行金利を調べて下さい。

差額が100万円以下なら何もしない方が良いです。

既にリフォームした人でも、金利分得するので、借り換えも検討した
方がお得です。

借り換えのネックは年齢です、大体50歳が目安なので、該当する
あなたはすぐに行動してください。

その他では属性です、属性とは職業や年収、資産などのあなたの
条件です。

公務員大企業で働くあなたなら、50歳を過ぎていても大丈夫です。

 

約15年前に分譲マンションを約3000万円で購入した、Aさんは
ローン支払いが約10万円に管理費修繕積立金に駐車場代
総額で約13万円の支払いを20年残しています。

現在のマンションの価値は売値で1000万円~1200万円です。

13万×20×12=3120万円を支払う

今からでも約2000万円余分に払う必要があります。

金利が4%なので支払い額が大きくなります。

Aさんもやり方次第では、1000万円を節約できます。

少なくとも金利を1%は下げる事が出来るでしょう。

あなたは金利が1%変わってもたいしたことないと思っていると
思いますが、本当に大きく変わります。

借入額でも違いますが、総支払額は数百万円の違いがでます。

1年の年収分違うかも知れませんね。

一生で1番の大きな買い物ですから、小さな違いが大きくなります。

真剣に考えてみて下さいね。

これは、アパートローンで、賃貸住宅を建てられた、大家さんにも言える
事なので、金利は調べて高かったら借り換えしましょう。

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私は新築のマンションや人気の団地を販売する気にはなりません
それは、購入したあなたが大きな損をするからです。

不動産屋のくせにと思われるしょうが、安心して暮らせるにはそれなりの
資産価値が無いと苦労する事は目に見えています。

新築のマンションや新興団地を、否定するわけではないのですが、
余りの高額にそれは売れないと思ってしまうのです。

 

新築のマンション立地が良いと資産価値も落ちないのですが
管理費と修繕積立金が高額でもったいないです。

 

もう少し安いと暮らしやすいと思うのです。

 

どうしても住宅は高額になるので仕方ないですが。

 

あなたの考えをまとめて、理想に近づけて下さい。

 

いつでもお手伝いします。

 

 




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こんにちは、長谷川です。

今日はローン0円で住宅を持つ事が出来る提案です。

素晴らしいと思いませんか?

太陽光発電により発電した電力を売電する事で、ローンの
軽減をする事です。

計画によってはローン0円もあるのですが、この場合は初期
費用が大きくなるのでローンの借り入れが出来るのかが
カギになります。

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広島県三原市
搭載量:10.4KW
最高売電額:月43386円

10KWで5万前後の売電収入が見込めますが立地で変わるので
事前に調査する必要はあります。

マンションやアパートの収益増加にも使えます、新築時に設置が1番
ですが、今からでも間に合います。

工場や倉庫、遊休地などの設置して利益を得る事も出来ます。

売電価格が高い内でないと出来ない事です、早い決断をしないと
出来なくなります。

ソーラーの選択はそれぞれの用途、価格や性能によるところが
ありますので、一概にどれが良いのかは判断できません。

発電パネルも進化して発電効率も良くなってきています。

価格も安くなってきています。

問題は売電価格が段階的に下がって行くので採算が取れなくなると
設置する意味が無くなります。

電気自動車も高額で今は買えませんが発電した電力を車に使えると
採算取れるかも知れませんね。

化石燃料と原子力

石油や原子力に頼るエネルギー政策は終わりにして行く事は
急務です、大きな打撃を受けた福島原発でも原子力は続ける
様です。

クリーンでローコストを売り物にしていた原子力は大参事で
高コストで放射能汚染を起こしました。

今すぐ政策の転換が求められます。

売電価格を上げて、補助金を出せば太陽光発電は普及します。

これこそ、クリーンで安全です。

未来を担う子供たちの為にも安心して暮らせる日本にして
欲しいですね。




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こんばんは、長谷川です。

 

私の友人のスーパー大家さんは若い時期から40歳で
独立して自由に生きる事を計画していました。

素晴らしい考え方です。

もう一人の友人は今でも現場で働く作業員です、それが
悪いのではなく自由に生きる道もある事を示しているだけ
なのです。

私は前者の友人の考え方や行動が素晴らしく共感したので
共に学び私も彼の道をたどる事にしました。

当然、彼には及びませんが自由で楽しい毎日を送れています。

彼のおかげで不動産で独立してビルも建てる事も出来ました。

彼の域に到達するのは容易ではないですが目標は5億の賃貸
ビルを所有する事です。

実は私も後者の友人と同じ現場で働く作業員でした、その関係で
自分の取り組も話してお前も一緒に勉強してやらないかと誘いま
したが、別の友人に話して大笑いされました。

その時に思ったのはかわいそうな奴らでした。

自分の殻を壊せないのです、自分の常識や尺度で壁を作り限界を
勝手に作っているのです。

自分もそうでした、いざ億の借金をする事になると怖気ずいてしまい
物件を持って行かれた事も1度や2度ではありません。

 

本当に怖いですね、胆が冷える感じが分かるんです。

 

私よりも友人の方が稼いでいたし、頭も良かったんです。

バカな私でも限界を超える事が出来たおかげで自由です。

自分でビジネスすると、人間関係がビジネスの胆だと理解できます。

今でも友人は現場で働いています、あなたはどちらを選びますか?

良いとか、悪いとかではなくどちらになりたいかです。

重要な事は人生設計を一生分する事です、これは早いほどいいです。

私は遅かったので成功も最少です、若い時期に計画を立てておけば
早い人は20代で遅くても30代で成功し自由になれます。

成功するには時間がかかります、当然それを待てない人は挫折して
いなくなります。

成功してすぐにいなくなる人もいます、稼ぐよりも持続させる事は
大変なんです。

私は成功者とはまだ言えませんが確実に成功の秘訣は計画を立てる事だと
知りました。

数年前にビルのオーナーになる事を目標として紙に書いてファイルに
閉じてしまっていました。

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夢は実現したんです、目標を定めると脳は確実に達成する為に行動
します。

あなたもあなたの目標や夢を書いて下さい。

必ず不思議ですが達成されますよ。

では、また。




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こんばんは、長谷川です。

今日の話しは稼ぐ人とそうでない人との違いです。

 

孫さんやホリエモンは天才です、稼ぐ事ではそうだと思います。

私の様な凡人でもビルを建てたり、不動産屋を経営出来るのは
ある事を知っているからです。

 

それは、稼ぐ人は仕組みを構築出来たから儲かる事を知ってい
るからです。

特にサラリーマンは自分が会社の歯車でシステムの1部になって
いるのです。

システムを作る事は簡単ではないのですが、1度作り上げると大きな
収益を上げてくれます。

 

会社はそのシステムが出来ているので儲かります。

 

難しいのは儲かる物を見つけたり販売ルートを開拓したりしないと
いけないのでシステム作りは簡単ではないのです。

 

普通のビジネスはシステム作りが難しくしかも仕事をしながら
出来ないのが実情です。

ですが、

不動産投資は誰でも簡単にシステムを作る事が出来ます。

不動産の知識を半年から1年勉強すれば誰でも出来る様になり
入居や管理も確立されています。

 

投資から経営に変わる事もいいです。

 

投資ではいつまでも不安定で決定権がないのが当たり前ですが
経営になると自分でコントロールできるし楽しいです。

アベノミクスもいつまで続くか分かりませんし将来のライフプランを
考える上で大事な事です。

 

不動産賃貸経営は大きな可能性を秘めています、大家仲間の
多くが自由な暮らしをしています。

初心者はまず資金作りを初めて行きましょう。

簡単に儲かる話はありません、簡単で儲かる話はあぶないです。

自由で楽しい暮らしを望むなら取り組んでみる事をオススメします。

 

今は購入する物件もあまりないので勉強する時期です。

 

次の不動産セールが来ても良い様に準備しましょう。

それでは、また

 

中古戸建情報
広島市安芸区矢野西3丁目24-18
1480万円 4DK 土地161.58㎡ 建物 105.04㎡
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こんばんは、長谷川です。

今日は銀行融資のお話です。

大きなお金を借りるのは住宅が殆どですが、不動産投資には
融資が付き物です。

属性によって違うし、物件によっっても違うので融資は銀行と
話してみないとわかりません。

今の銀行の状況を考えると比較的に融資は受け易い状況だと
思います。

特に公務員さんは倒産もないので融資は受け易いです。

それぞれの銀行の考え方もありますが、特徴をお知らせします。

都銀は金利が低めで全国で融資が可能ですが、融資を受けるハードルは
高いです。

都銀で借りれると楽です。

地方銀行は都銀よりは金利が高めで融資を受けられる地域が物件所在地の
営業エリアでないと融資して貰えません。

信金は地銀と同じですが、地域性が濃いので地銀よりは小回りが利きます。

JAは管轄があるので、その地域しか融資してくれません。
金利は低めですが、融資を受けると積み立て型の保険に加入が義務つけられ
ますので支払いが増えます。

ノンバンクからの融資もありますが、非常に金利が高いです。
融資を受けても借り換えをしないと厳しいです。

高額の不動産になるとあなたの収入は関係なくなります、給料では補填出来ない
のが普通だからです。

購入不動産の担保力や利回り、キャッッシュフローが充分かで決まります。

収益評価は年間家賃×80% > 金利6%の年間元利返済額+諸経費です。

これなら支払いに耐えられる数字です、金利も6%以上は考えにくいですから。

担保評価は融資金額=路線価×70%+建物価格×60%です。

担保評価に近いので融資額がかけ離れていると次の物件が買えない事態に
なります。

融資には元利均等と元金均等がありますが多くは元利均等になります。

元利均等は返済期間の返済額が同じなので計画がたてやすい事がメリット
ですが一般的な融資はこちらです。

元金均等は始めの支払いが多いのが特徴で返済と共に支払額が減って行くのが
特徴で出来ればこちらをチョイスしたいですね。

 

次回はデットクロスの話をします。

 




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こんばんは、長谷川です。

前回のライフプランは重要です、何にしても目標が無いと
達成し難いので、ライフプランは目標として最適です。

広島の収益不動産は良い物が無いの現状です。

不動産投資は小さい区分所有や戸建、大きな1棟もののマンションや
アパートなど様々です。

その中でも楽で安定しているのがコンビニ案件です。

大家さん仲間の星島さんは岡山大家塾の塾長です、所有物件も
たくさん持たれる大大家さんです。

所有されている物件で異色なのがコンビニです、コンビニは土地を
借りて運営しているのが殆どです。

土地を貸す事で家賃が入ります、私も以前、福山で土地の取得で
コンビニに貸す案件がありましたので、借入をしようとしましたが
当時はNGでした。

福山が遠く自分で管理できないと思っていたのですが、実際は
建物はコンビニの本部が建てた物を土地の家賃から返済する
システムがあり大家としては何もする事がないので、普通の
賃貸よりも楽で収益も良いです。

リスクは撤退すると収入が0になるので立地だけは大事です。

繁盛する立地なら撤退はありません。

立地の良い土地を持たれる地主さんにはアパートよりもコンビニが
良いかも知れませんね。

コンビニですと多額の借入をしなくても土地活用が出来ます。

全ては立地と広さが必要なので簡単ではありません。

勿体ない土地もあるので、参考にしてください。

コンビニだと効率がいいのは事実です。

1~2年の短期ではなく5年は借りてくれるので、自分の土地なら
リスクも少ないです。

建物は使えるので医療関係や福祉サービスにも転用出来ます。

福祉は拡大する市場です。

広島にもイケアが出店するみたいで、空室対策に使えそうです。

不動産投資は数ある投資の中で違うのは購入後は経営になるので
自分でかじ取りが出来るので、楽しいです。

自分でコントロールできない物は危険です。

その点不動産は危険度が少ないと思います。




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